Mọi căn hộ du lịch tại Q Topia, dù bán vào năm nào, đều dùng chung một chiếc đồng hồ: thời hạn sử dụng đất 50 năm của dự án, chạy từ ngày 08/04/2019 đến tháng 4/2069. Con số này nằm trong quyết định của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người mua nên hiểu nó trước khi nói đến giá.
Mốc 08/04/2019 đến từ đâu
Khu đất 73.842 m² tại xã Phước Hải, TP.HCM (trước 01/07/2025 là thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) được đấu giá theo phương án phê duyệt tại Quyết định 3139/QĐ-UBND ngày 31/10/2018. Phương án ghi hình thức sử dụng đất là thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, thời hạn 50 năm kể từ ngày UBND tỉnh ban hành quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá.
Quyết định đó là Quyết định 817/QĐ-UBND, ban hành ngày 08/04/2019 – ngày đầu tiên của thời hạn. Đến ngày 27/12/2019, Quyết định 3594/QĐ-UBND điều chỉnh mục đích sử dụng thành “đất thương mại, dịch vụ (đất khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp)”.
Ngày 06/02/2020, hai giấy chứng nhận được cấp cho thửa số 30 rộng 55.569,8 m² (khu phía núi) và thửa số 31 rộng 18.272,2 m² (khu phía biển). Cả hai đều ghi: đất thương mại, dịch vụ; thời hạn 50 năm kể từ ngày 08/04/2019; nguồn gốc Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Đồng hồ chạy từ ngày thuê đất, không từ ngày mua
Thời hạn tính từ ngày Nhà nước cho thuê đất, không tính từ ngày người mua ký hợp đồng hay nhận căn.
| Thời điểm | Thời hạn còn lại |
|---|---|
| 08/04/2019 – ngày bắt đầu | 50 năm |
| Đầu tháng 10/2026 | tức khoảng 42 năm rưỡi |
| Quý IV/2028 – mốc hoàn thành theo tiến độ đăng ký trong hồ sơ môi trường | tức khoảng 40 năm |
| Tháng 4/2069 | hết thời hạn |
Mỗi năm dự án chưa đưa vào khai thác là một năm trong quỹ thời gian chung trôi qua mà chưa ai sử dụng. Hiện trạng ghi nhận đầu tháng 7/2026 là san nền cơ bản hoàn thành; mốc quý IV/2028 là kế hoạch do chủ đầu tư dự án đăng ký, chưa phải việc đã xảy ra.
Vì sao là 50 năm
Điểm c khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024 quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất “được xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm”. Nói cách khác, 50 năm của Q Topia không phải lựa chọn riêng của dự án mà là mức trần phổ biến của loại đất này.
Thời hạn của đất quyết định thời hạn của quyền
Căn hộ du lịch xây trên đất thương mại, dịch vụ nên quyền của người mua gắn với thời hạn sử dụng đất của dự án. Một bài nghiên cứu pháp lý công bố ngày 14/05/2026 kết luận: “Thời hạn thực hiện quyền sở hữu đối với condotel bị giới hạn tương ứng với thời hạn sử dụng đất”.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đi theo cùng logic. Khoản 3 Điều 14 yêu cầu khi bán phần diện tích sàn trong công trình xây dựng, phải “xác định được quyền sử dụng đất gắn liền với phần diện tích sàn xây dựng đó về hình thức, thời hạn sử dụng đất”. Với Q Topia, điều này có nghĩa:
- Quyền đối với căn hộ kéo dài đến tháng 4/2069, không phải 50 năm kể từ ngày nhận căn.
- Sau mốc đó, luật chỉ quy định người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn, không mặc nhiên được kéo dài.
- Người mua lại ở các năm sau chỉ nhận phần thời hạn còn lại.
Cần kiểm tra gì trên giấy tờ
Hợp đồng căn hộ du lịch trên thị trường thường ghi thời hạn sử dụng, phổ biến là 50 năm, nên người mua cần hỏi rõ thời hạn tính từ ngày nào và còn lại bao lâu. Với Q Topia, ba điểm nên đối chiếu là: ngày bắt đầu thời hạn ghi trong hợp đồng có đúng 08/04/2019 hay không; hình thức sử dụng đất có ghi thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hay không; và điều khoản nào nói về trách nhiệm của các bên khi thời hạn sắp hết. Tính đến đầu tháng 10/2026, chủ đầu tư dự án chưa công bố mẫu hợp đồng, nên đây vẫn là những câu hỏi người quan tâm cần tự đặt ra.
Luật Đất đai đang được sửa đổi trong năm 2026, song chưa có thông tin nào cho thấy thời hạn 50 năm của đất thương mại, dịch vụ sẽ thay đổi. Cho đến khi có quy định khác, mốc tháng 4/2069 là dữ kiện chắc chắn nhất để người mua tính toán.